청량리역 부동산 시장, 교통망 확충과 재개발로 인한 강북 부도심권으로의 변화
청량리역은 서울 동북권의 광역교통허브로서 1호선, 경의중앙선, 분당선, 경춘선 등 4개 노선이 연결되어 있습니다. 또한 동북선과 강북횡단선 등의 신규 교통망이 건설되면서 향후 교통환경이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다. 이러한 교통호재와 함께 청량리역 일대는 재개발과 주상복합 사업으로 인해 부동산 시장의 가격 상승세를 보이고 있습니다.
다른 지역과 비교했을 때 청량리역 부동산 시장은 어떤 특징을 가지고 있을까요?
첫째, 청량리역은 서울시 도시기본계획에 영등포와 함께 부도심권으로 명시되어 있습니다. 이는 청량리역이 서울 도심과 강남권에 이어 서울 동북권의 중심지로서의 역할을 강화하고 있다는 것을 의미합니다.
둘째, 청량리역은 다양한 철도 노선이 통과하는 교통 요충지입니다. 현재 4개 노선이 운영되고 있으며, 앞으로 GTX B선과 C선과 경전철 면목선과 강북 횡단선이 추가되면 총 13개 노선이 청량리역을 통과하게 됩니다. 이는 인천 송도부터 경기 남양주까지 다양한 지역과 연결되어 있으며, 외곽에서 곧바로 일자리가 많은 도심과 강남권으로 진입이 가능함을 의미합니다.
셋째, 청량리역은 재개발과 주상복합 사업으로 인해 과거 낙후된 이미지를 벗어던지고 새로운 모습으로 변화하고 있습니다. 현재 7개 구역의 재개발 사업이 진행 중이며, 이 중 3개 구역은 초고층 주상복합 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이들 단지는 최고층수가 50~65층에 달하며, 백화점, 오피스, 호텔 등의 상업시설도 함께 입주할 예정입니다. 이들 단지는 강북 아파트의 대장주가 될 가능성이 높으며, 청량리역 일대 스카이라인을 바꿀 것으로 예상됩니다.
청량리역 부동산 시장의 가격은 다른 지역과 비교했을 때 어떤지에 대해, 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 공공데이터를 활용하여 분석해 보았습니다. 분석 대상은 청량리역 인근에 위치한 주요 아파트 및 주상복합들로, 다음과 같습니다.
- 청량리역롯데캐슬 SKY-L65: '23년 7월 입주 예정인 1,425세대의 아파트로, 최고층수는 65층입니다.
- 청량리역한양수자인그라시엘: '23년 5월 입주한 1,152세대의 아파트로, 최고층수는 59층입니다.
- 해링턴 플레이스: '23년 3월 입주한 1,000세대의 주상복합으로, 최고층수는 50층입니다.
- 미주아파트: '17년 재건축 완료한 1,024세대의 아파트로, 최고층수는 29층입니다.
이들 부동산의 매매가와 전세가의 동향은 다음과 같습니다.
- 청량리역롯데캐슬 SKY-L65: 매매가는 평균 16억 원, 전세가는 평균 6.5억 원입니다. 분양권 전매제한이 해제된 '23년 3월 이후에도 매물이 적고, 프리미엄이 높은 편입니다. 고층과 남향 등의 희소성이 높은 세대는 더 높은 가격을 부르고 있습니다.
- 청량리역한양수자인그라시엘: 매매가는 평균 14억 원, 전세가는 평균 5.5억 원입니다. 입주 후에도 매물이 적고, 가격이 안정적인 편입니다. 청량리역롯데캐슬 SKY-L65보다는 가격이 낮지만, 브랜드와 위치 등의 장점이 있습니다.
- 해링턴 플레이스: 매매가는 평균 10억 원, 전세가는 평균 4.5억 원입니다. 입주 후에도 매물이 많고, 가격이 하락세를 보이고 있습니다. 청량리역과 가까운 위치에 있지만, 주상복합의 단점과 인근 공사 현장의 영향으로 인해 인기가 떨어지고 있습니다.
- 미주아파트: 매매가는 평균 8억 원, 전세가는 평균 3.5억 원입니다. 재건축 후에도 매물이 많고, 가격이 안정적인 편입니다. 청량리역과 거리가 있지만, 홍릉과 가까운 쾌적한 거주환경과 저렴한 가격 등의 장점이 있습니다.
다른 지역과 비교했을 때 청량리역 부동산 시장의 가격은 어떤지에 대해, 다음과 같은 지표들을 활용하여 분석해 보았습니다.
- KB주택가격동향: KB국민은행이 발표하는 주택가격 지수로, 전국 78개 지역의 아파트 매매가격을 반영합니다. 2021년 10월 기준으로 청량리역은 100.9점으로 전국 평균인 100.0점보다 약간 높은 수준입니다. 다른 강북권 지역들과 비교하면, 노원구는 97.8점, 도봉구는 98.2점, 성북구는 99.5점, 강북구는 99.7점으로 청량리역보다 낮은 수준입니다. 강남권 지역들과 비교하면, 강남구는 115.3점, 서초구는 113.7점, 송파구는 108.6점으로 청량리역보다 높은 수준입니다.
- KB전세가격동향: KB국민은행이 발표하는 전세가격 지수로, 전국 78개 지역의 아파트 전세가격을 반영합니다. 2021년 10월 기준으로 청량리역은 100.4점으로 전국 평균인 100.0점보다 약간 높은 수준입니다. 다른 강북권 지역들과 비교하면, 노원구는 97.9점, 도봉구는 98.6점, 성북구는 99.3점, 강북구는 99.8점으로 청량리역보다 낮은 수준입니다. 강남권 지역들과 비교하면, 강남구는 114.5점, 서초구는 112.9점, 송파구는 107.9점으로 청량리역보다 높은 수준입니다.
- 부동산 114 아파트실거래가: 부동산 114가 제공하는 아파트 실거래가 정보로, 전국의 아파트 매매 및 전세 거래가를 반영합니다. 2021년 10월 기준으로 청량리역의 평균 매매가는 약 8억 5천만 원이며, 평균 전세가는 약 3억 4천만 원입니다. 다른 강북권 지역들과 비교하면, 노원구의 평균 매매가는 약 6억 8천만 원이며, 평균 전세가는 약 2억 9천만 원입니다. 도봉구의 평균 매매가는 약 6억 5천만 원이며, 평균 전세가는 약 2억 8천만 원입니다. 성북구의 평균 매매가는 약 7억 9천만 원이며, 평균 전세가는 약 3억 2천만 원입니다. 강북구의 평균 매매가는 약 7억 4천만 원이며, 평균 전세가는 약 3억 1천만 원입니다. 강남권 지역들과 비교하면, 강남구의 평균 매매가는 약 18억 9천만 원이며, 평균 전세가는 약 6억 9천만 원입니다. 서초구의 평균 매매가는 약 17억 7천만 원이며, 평균 전세가는 약 6억 5천만 원입니다. 송파구의 평균 매매가는 약 13억 5천만 원이며, 평균 전세가는 약 5억 2천만 원입니다.
다른 지역과 비교했을 때 청량리역 부동산 시장의 가격은 강북권 지역들보다는 높은 수준이지만, 강남권 지역들보다는 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 이는 청량리역이 강북권 지역들에 비해 교통망과 재개발 사업으로 인한 개발 잠재력이 높기 때문이라고 볼 수 있습니다. 반면, 강남권 지역들에 비해 주거환경과 주변환경, 브랜드 가치 등이 떨어지기 때문에 가격 격차가 존재한다고 볼 수 있습니다.
참고:
속도 내는 청량리 일대 재개발… 서울동북권 주택시장 이끈다
[최영진의 부동산경제] 노선 13개 교통 요충지 청량리역 개발
KDI 부동산시장 동향 2022년 3/4분기 - KDI 한국개발연구원
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