농막, 주택으로 바뀌면 세금 폭탄 터진다? 주의할 점 알려드립니다

농막, 주택으로 바뀌면 세금 폭탄 터진다? 주의할 점 알려드립니다

농지에 지은 작은 집이나 오두막을 농막이라고 합니다. 농막은 농지법에 따라 허가를 받아야 하고, 일정한 규모와 용도를 지켜야 합니다. 하지만 최근에는 농막을 불법적으로 증축하거나 별장처럼 사용하는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다.

그래서 정부는 농지법 시행규칙을 개정해 농막의 규제를 강화하겠다고 발표했습니다. 이는 농지의 원래 목적인 농업생산을 보호하고, 농지의 공공성을 유지하기 위한 조치입니다.

그런데 이렇게 규제가 강화되면, 농막을 사용하던 사람들에게는 어떤 영향이 있을까요? 특히 세금 면에서는 어떤 변화가 있을까요?

1. 농막이 주택으로 인정되면 재산세가 증가한다

농막은 원칙적으로 주택이 아니라 건축물로 분류됩니다. 따라서 재산세의 과세대상이 되지 않고, 건축물세만 납부하면 됩니다. 건축물세는 재산세보다 세율이 낮기 때문에 부담이 적습니다.

하지만 만약 농막이 주택으로 인정되면 재산세의 과세대상이 됩니다. 주택으로 인정되는 기준은 다음과 같습니다.

• 건축물의 구조가 벽돌, 시멘트 등으로 되어 있고, 지붕이 철재나 슬레이트 등으로 되어 있으며, 창문과 문이 있고, 바닥과 천장이 마감되어 있고, 전기와 수도가 연결되어 있고, 화장실과 주방시설이 갖추어져 있고, 거주 가능한 상태인 경우
• 건축물의 용도가 거주용으로 사용되거나 사용될 수 있는 경우
• 건축물의 소유자나 사용자가 해당 건축물에서 실제로 거주하거나 거주할 의사가 있는 경우

만약 이러한 기준에 해당하는 농막이라면 주택으로 인정되어 재산세를 납부해야 합니다. 재산세는 표준시가와 세율에 따라 계산되는데, 표준시가는 매년 1월 1일 기준으로 결정됩니다. 세율은 주택의 종류와 면적, 보유 주택 수 등에 따라 다르지만, 대체로 0.1%~6% 사이입니다.

예를 들어, 표준시가가 1억 원이고 면적이 66㎡인 농막이 주택으로 인정된다면, 재산세는 다음과 같이 계산됩니다.

• 재산세 = 표준시가 × 면적 × 세율
• 재산세 = 1억 원 × 66㎡ × 0.4%
• 재산세 = 264만 원

이와 같이 농막이 주택으로 인정되면 재산세가 증가하게 됩니다. 또한 주택으로 인정되면 다주택자에 해당하는 경우에는 종합부동산세도 납부해야 합니다. 종합부동산세는 주택의 종류와 면적, 보유 주택 수 등에 따라 다르지만, 대체로 0.5%~3.2% 사이입니다.

예를 들어, 표준시가가 1억 원이고 면적이 66㎡인 농막을 제외하고 다른 주택을 2채 이상 보유하고 있다면, 종합부동산세는 다음과 같이 계산됩니다.

• 종합부동산세 = 표준시가 × 면적 × 세율
• 종합부동산세 = 1억 원 × 66㎡ × 0.6%
• 종합부동산세 = 396만 원

이와 같이 농막이 주택으로 인정되면 종합부동산세도 증가하게 됩니다.

2. 농막을 팔거나 양도하면 양도소득세가 부과된다

농막은 원칙적으로 농지로 분류됩니다. 따라서 농막을 팔거나 양도하면 양도소득세의 과세대상이 되지 않습니다. 단, 농지를 팔거나 양도할 때는 농지법에 따라 허가를 받아야 하고, 허가받지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.

하지만 만약 농막이 주택으로 인정되면 양도소득세의 과세대상이 됩니다. 양도소득세는 양도소득액과 세율에 따라 계산되는데, 양도소득액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 세율은 양도소득액과 보유기간에 따라 다르지만, 대체로 6%~45% 사이입니다.

예를 들어, 취득가액이 5천만 원이고 양도가액이 1억 원인 농막을 보유기간이 3년 이내인 경우에 팔거나 양도한다면, 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

• 양도소득액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
• 양도소득액 = 1억 원 - 5천만 원 - (5천만 원 × 10%)
• 양도소득액 = 4천500만 원
• 양도소득세 = 양도소득액 × 세율
• 양도소득세 = 4천500만 원 × 35%
• 양도소득세 = 1천575만 원

이와 같이 농막이 주택으로 인정되면 양도소득세가 부과되게 됩니다.

마무리

농지에 지은 작은 집이나 오두막을 농막이라고 합니다. 농막은 농지법에 따라 허가를 받아야 하고, 일정한 규모와 용도를 지켜야 합니다. 하지만 최근에는 농막을 불법적으로 증축하거나 별장처럼 사용하는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다.

그래서 정부는 농지법 시행규칙을 개정해 농막의 규제를 강화하겠다고 발표했습니다. 이는 농지의 원래 목적인 농업생산을 보호하고, 농지의 공공성을 유지하기 위한 조치입니다.

그런데 이렇게 규제가 강화되면, 농막을 사용하던 사람들에게는 어떤 영향이 있을까요? 특히 세금 면에서는 어떤 변화가 있을까요?

농막이 주택으로 인정되면 재산세와 양도소득세가 증가할 수 있다는 점을 알아보았습니다. 이는 농막을 사용하던 사람들에게는 큰 부담이 될 수 있습니다.

따라서 농막을 사용하거나 보유하고 있는 사람들은 주택으로 인정되는 기준과 세금 부과 방식을 잘 숙지하고, 필요한 경우에는 세무 전문가나 부동산 중개업자와 상담하는 것이 좋습니다.




참고:
농막, 주택 인정 시 세금 불이익 생길 수 있어···미리 숙지할 점은.